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        辟謠樓市里最大的焦慮,說說貸款和征信那些事

        36氪

        最近幾個月,我一直都在被同一個問題糾纏著。一開始只是零星幾個人發問,直到最近我幾乎每天都要被問好多次。

        這個問題就是:

        二代征信要上線了,買房人該怎么辦。

        每當我看到這個問題的時候,總能感覺到手機屏幕那一頭深深的焦慮感。

        如果說十年前買房是無罪假設,市場上有各種鼓勵措施幫助你上車的話,那現在買房就是有罪假設,你必須拿出各種證據,證明自己有錢、無房、無貸、不炒作,才能享受普通人買房待遇。

        實際落地的時候,大家還是會在資格上或多或少有一些瑕疵。我們總會去嘗試各種方法突破,至少讓自己變得更像首房首貸的樣子。

        但隨著第二代征信系統的上線,未來的信貸審核越來越精細,首貸資格的希望也越來越渺茫。這一陣,大家的朋友圈里遍布著這樣的主流情緒。

        可是,真的是這樣嗎?

        是時候說說貸款和征信那些事了。

        01

        我們以前講過,買房前,宏觀周期的判斷是最重要的?礈柿水斚聵鞘性谀膫階段,才能決定你未來三年買不買房。

        可真的到了買房進行中,信貸融資才是最重要的事情。

        拉開買房人差距的主要是信貸能力。買不買得到,買大房子還是小房子,就看你能借到多少錢。

        而決定一個人貸款能不能搞定的,主要還是看征信。

        正所謂貸款無小事,征信定大勢。

        因為大家在銀行面前都是素人,銀行識別你是不是好客戶的主要標準,就看那幾頁的征信報告。

        在這樣的評價體系下,就算是王思聰,和普通白領相比,也不見得有多大優勢。

        王思聰有多張白金信用卡,每個月有巨額的刷卡消費。他還是多家公司的法人,這些公司有天文數字的負債。這些都是征信上的大忌諱。

        而一個兢兢業業的小白領,每個月穩定幾千信用卡消費,按時還款,名下也沒什么貸款,一副人畜無害的樣子。

        站在銀行的立場上,只看征信報告初審的話,會拒絕王思聰,選擇小白領。

        用這樣的方法篩選客戶,簡單粗暴,但十分有效。

        因為說到底,銀行根本不缺貸款客戶。他們要做的只是用征信報告,淘汰掉那些有瑕疵的客戶就行了。

        所以對大家來說,花再多精力養好你的征信報告都不為過。

        02

        而大家心心念念的首房首貸資格,不只是征信的問題,還必須得同時搞定無房和無貸兩樣。

        目前全國絕大部分城市都是限購的,以家庭為單位,在所在城市名下有一套住房,就不算首套了,不少城市比如像上海、北京,還規定最多只能有兩套。

        值得注意的是,房產是全國不聯網的。也就是說,你在外地的房子,在當地是不會被限購的。

        我估計房產的不動產登記全國聯網,至少最近幾年是不會推出來的。在此之前,跨城買房一直會是投資的主要選擇之一。

        但是個人征信是全國聯網的。

        只要你在全國任一地方有過按揭貸款,“個人住房貸款筆數”這一欄就會被標注為“1”,那你在全國各地就會被算成有過貸款記錄,且終身有效。

        哪怕你還清了外地的貸款,哪怕你在當地沒有房子,你依然不是一個白戶。

        在上海、北京、深圳這樣調控嚴厲的城市,無論如何,你就是7成首付了。

        不過有些二線城市比較寬容,比如在蘇州、無錫等地,貸款還清之后,首付沒增加多少,大概在4、5成的樣子。

        另外,一個家庭在全國范圍內名下按揭貸款最多同時只能有2筆。

        也就是說,就算你只是在外地有2筆按揭貸款,你在當地也是無論如何做不出第3筆按揭貸款。

        了解到上面這些,你會發現,即便躲過了限購這記重拳之后,也很難閃過限貸這記勾拳。因為全國聯網的征信報告就像是天眼一樣,窺探著你的一舉一動。

        難怪人民群眾要運用那么多喜聞樂見的斷舍離方法,無非就是為了一個首房首貸資格。

        03

        被大家問到的最多的永遠就是房票、貸票的問題。

        接觸的多了,我發現我很少能看到,不缺錢、有資格、首房首貸立馬能買房的粉絲。大家身上或多或少都有一些疑難雜癥要解決。

        我遇到過許多個案例,夫妻兩個當年輕易用掉了首房首貸資格,還沒借多少錢。導致現在要賣一買一,改善居住的時候,因為首付太高,捉襟見肘。

        雖然最終還是幫他們用一些創新方案迂回解決了,但其實當初如果做好規劃,是可以方便許多的。

        未來隨著房價的上漲,限購限貸只會越來越嚴格。

        我給大家的建議是,任何一個家庭,不管是剛需還是投資,現在買房前必須做好規劃。

        不光是為了當下買到心滿意足的房子,更多的是為了未來改善擴張做好準備。

        買房之前要多想想未來,在家庭成員的買房資格和貸款名額上做好設計。一定要想清楚,下一張首房首貸的房票在哪里。哪怕為此多費一些周折,也是值得的。

        當下的慢,是為未來的快。

        04

        好,既然要為未來留足操作空間,那就更要清楚當下的玩法。

        名下有無房產是很容易判斷的,大家都能處理好預留空間。

        比較容易踩坑的是夫妻貸款買房上征信的問題。

        首先要明白的是,夫妻婚內買房,不管房產證上出現幾個人的名字,房產都是婚內共有財產。

        那意味著,當你婚內買房按揭,銀行拿這個房子作抵押的時候,必須是夫妻兩個人都同意做貸款人,即便你沒上房產證。

        這個時候就會出現主貸人和參貸人概念。

        顧名思義,主貸人承擔主要還貸責任。參貸人是參與貸款并共同清償債務的人。注意參貸人是要一起還款的,貸款還不出,也是要一起賠錢的。

        從這個意義上來說,主貸人、參貸人都是法律上的還款人,義務有先后,但沒區別。

        可是實際操作中,只有主貸人的按揭貸款記錄上征信,參貸人是不上征信的。

        這無疑給大家一個大大的福利。你要做的是:

        盡可能集中消耗主貸人的資格和額度,為參貸人留足空間。

        事實上,除了普通的按揭貸款之外,很多人不知道的是,小微企業經營貸款、個人消費貸款、甚至于部分城市有接力按揭貸款,都是可以靈活運用參貸人的。

        就是說可以使用別人作為主貸人,上別人的征信,自己作為參貸人,用自己的房產作為抵押,來實現融資需求。

        參貸人這個設計理念,極大地便利了創新融資,在實踐中有很多想象空間。

        大家自己好好琢磨琢磨。

        05

        就是因為做參貸人有這么多好處,所以才會有開頭提問里的那些焦慮:

        二代征信將于今年5月1日上線,會納入參貸人信息、公共事業繳費信息、更精細的信用卡信息。二代征信上線后,即便未來參貸人獨立后,買房也不能做首套。

        我的看法是,征信系統更加精準全面,勢必造成信貸審核更加嚴謹,未來肯定是對按揭有影響的。

        但凡事最怕一刀切、非黑即白的判斷,要說二代征信馬上影響大家買房,這一定是錯的。

        首先,二代征信不會那么快就在全國鋪開,大家來看看下圖的官方消息。

        二代征信其實早就在2018年三季度就上線試運行了,到今年4月底剛好滿試運行期6個月。網 傳5月1日正式上線的消息來源就來自于此。

        但是試運行結束之后,不會是馬上全面切換成二代系統的。

        因為征信工程影響面重大,涉及監管、銀行和公用事業單位的系統改造。但凡有點體制內金融系統工作經驗的人都會知道,這么重大的事件,一定會有全行業的動員以及工作部署計劃,不會一夜之間全面上線的。

        如果一定要給個時間表的話,我估計離二代征信全面執行還有至少一年的時間。

        06

        那二代征信上線之后,參貸人到底上不上征信呢。

        以下是我根據自己多年金融實務經驗,給大家做的一些推測,供大家參考。

        一是先說增量,對于二代征信上線之后新購房的夫妻雙方來說,參貸人的按揭貸款記錄會上征信的。

        因為二代征信就是要納入夫妻共有負債信息,所以這點是毫無質疑的。

        二再說說存量,二代征信上線之后,歷史已貸款的按揭記錄大概率不會納入征信。

        這些歷史已貸款的按揭記錄都存放于各商業銀行的系統中,如果不是監管特別強制要求,銀行們是沒有動力去推進這個吃力不討好的事情的。

        知道了這幾個大趨勢之后,我還是有幾個建議給大家:

        1、二代征信這件事,影響面最大的是那些至今有首房首貸資格的年輕人。對于這些朋友,如果可以的話,盡可能在婚前以單身個人名義買房再結婚,這樣就解決參貸人上征信的問題。

        2、對于那些已經用過按揭買房的夫妻,最近一、二年內是不用太擔心參貸人上征信的問題。但是大家心里要有根弦,不能確保二代征信一定不會補錄信息。如果你這幾年最終是要突破買房的,晚一點不如早一點。在樓市里我們學到最大的的教訓就是,凡事要趁早。而且現在的見底回暖,的確是不錯的機會。

        3、真的未來遇到了參貸人上征信了,也不是世界末日。信貸政策一直在變化,金融創新也在發展,等到下一個鼓勵買房的周期到來,認貸標準也會有新口徑,這些都不是什么問題。

        記住,辦法總比困難多。戰略上盡量樂觀一些,戰術上盡量悲觀一些。

        這是我在當下混沌樓市里能送給你的最佳建議了。

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