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        認真說,房價上漲的理由,變了

        36氪

        今天想和大家聊一個現象,關于房價憑什么漲的理由,和以前不太一樣了

        01

        先從最近的一些事情開始說起

        不知道各位發現了沒有,最近的兩年開始,整個城市的大規劃變得特別多了。以前都是小規劃,比如一個城市怎么擴張怎么升級

        但是在現在,落地的都是各種城市群之間聯動帶動的大規劃,比如粵港澳、長三角,包括之前的雄安新區和海南自貿區,所有的規劃能級都是國家級的

        為什么要落位這么多國家級的城市規劃,理由有很多啊,但是其中有一個重要的理由就是過去10年那種單點的城市規劃出現了一定程度的問題

        如果大家去的城市多一點,應該會有印象去到一個城市下了火車站,幾乎每個城市都要說自己要規劃一個新區,構筑下一個陸家嘴或者新的CBD之類的口號。而在這樣的城市擴容節奏下,出現了很多的能源損耗。

        最后大家統計下來,全國各地的空間供應量,不論是住宅還是產業還是商辦都遠大于預期,最夸張的時候一個城市出現19個新城

        而當空間供應過量人口產業導入乏力的時候,這個城市就會開始焦慮和恐慌,一旦焦慮和恐慌就會陷入依賴房地產的節奏,希望開發商可以幫忙吆喝,希望開發商可以更多的產出GDP,希望開發商可以帶動產業。

        而為了和開發商更好的協作,這個城市就必須一致持續的釋放規劃利好,然后地方操盤手就利用一些虛無的規劃利好透支樓市飲鴆止渴

        一些城市的惡性循環大部分都是這么來的

        02

        另外一個層面,很多小城市正在抑制不住的萎縮,收縮型城市是最近一段時間被高頻提起的。

        說的是常駐人口持續的低于戶籍人口,人口大量的外流導致城市處于萎縮的狀態。

        這些城市并不是我們想象中的存在東北什么地方,而是在全國范圍內都有存在。因為在整個版圖里忽略,從而導致本地居民也開始放棄自己的故鄉

        那么毫無疑問大規劃就是試圖來解決這個問題的,某種程度上大規劃就是將城市之間的資源進行重新的整合,依賴大規劃將人口呈現階梯式的吸引,依賴大規劃實現城市和城市之間的互動和產業聯動,從而實現資源去庫存的節奏

        把一些還有希望的城市依賴一兩個強勢城市的帶動捏合成一個綜合體

        03

        所以當我們明白這個邏輯的時候,你就要明白大規劃落地的同時,他一定不會讓這個區域的房價很快的大漲。因為一旦大漲就又會陷入到房價透支利好,然后地方城市為了維持高房價再一次陷入到焦慮和恐慌的不安全感狀態里。

        某種程度上這又會重蹈覆轍

        而大規劃是一定不能失敗的,理由很簡單,因為這是國家層面的規劃。所以也不能重復以前單個城市發展不利的局面

        因此區域的城市一定會對地方的房價進行嚴格監控,監控的模式有兩種,第一種是不讓你漲,第二種是允許你漲但是限售,從而將資金流鎖住

        好,如果寫到這里你理解為那些大規劃城市的房價不會漲,那你就大錯特錯了,一個城市能級的發展和房價一定是高度捆綁的,得到規劃刺激的城市房價一定會穩健上揚,只是這個上漲路徑和以前不太一樣了

        一個理想的城市發展路徑應該是這樣的:規劃落地→帶來產業發展→產業產生有錢人→樓市因需求旺盛而發展→正向循環

        過去城市的發展模式是:規劃利好先行→房價透支→用戶因房有錢→產業發展不起來→惡性循環

        所以寫到這里各位應該明白為什么一定要堅持房住不炒以及樓市維穩,此時此刻的樓市是不適合大波動的,因為一旦波動劇烈就會干擾那些國家級別的戰略規劃變成現實的可能

        而未來一個穩健的城市群基本上需要一個三叉戟:一個單點的強勢城市能夠輸出價值觀和商業模式,然后還需要2-3個城市用來承載人口吸納的,另外還需要若干個城市負責土地出讓和相關資源協調。

        長三角格局比較明朗,單點就是上海,承接人口的來自杭州和蘇州,其他環滬的作為土地儲備進行開發。

        粵港澳可能很多人會有自己的答案,在我心里單點是香港,深圳廣州承載人口升級,然后其他地方負責土地儲備和資源協調。

        粵港澳的發展未來還要看各個城市是否心甘情愿的按勞分類,這是關鍵,特別是深圳和香港、廣州和深圳互相之間明爭暗斗的關系。城市之間合作某種程度上也代表著不同程度的妥協和忍讓,這是城市群發展必須要接受的

        長三角明朗很多也是因為這么多年的磨合,大家差不多都找好了自己的定位。而京津冀或者雄安新區的整個聯動,說實話我還沒看出來

        04

        所以各位,如果你篤定那些大規劃會成功,那么你對樓市的認知就要發生幾個基本的改變

        1、時間周期會被拉長,從過去的2年變到5年以上,如果你沒有深耕的理念,那么你就等著被割吧

        2、房價能夠漲的城市一定是搶人成功的,這是毫無疑問的,在正向循環的城市發展過程中,人口和產業在樓市的前面

        3、如果要買入大規劃所在地,需要密切關注所在城市的地價結構,土地成本過高和過低都不是一件太好的事情,土地成本過高未來會有限售的可能性,土地成本過低可能房價就失去“被迫”上漲的可能,所以此時此刻眼光很重要

        最后來個總結

        以前城市規劃發展,因為在利益面前總是會發生各種各樣的偏差,所以總是導致不少城市依賴樓市或者渴望先發展樓市。

        現在做大規劃,本質上就是在國家層面掌控整個大規劃不會偏差,確保城市發展在前,樓市起勢在后

        如果你覺得那幾個大規劃能成,那么你就要對區域的樓市發展要有耐性,如果你覺得很難說,那么要么你就買錯了房子,要么就祈禱你好歹買了單點強勢的城市,僅此而已

        什么,不在大規劃里的城市怎么看。

        我們同樣看到類似于西安長沙這樣的城市在瘋狂的搶人,但是這些單點城市因為缺少和周邊的聯動,所以核心看這個城市的產業是否能夠獨立完成升級,否則依靠房價在漲的因素搶人,只會加速城市的惡性循環

        05

        大概就是這樣,希望這篇文章可以幫助到所有最近跟著熱點看市場的朋友們

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