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    調控更嚴,融資困難,房企的出路在何方?

    地產情報站 

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    近日,國家統計局公布了5月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

    整體來看,房價走勢有兩個趨勢需要我們注意。

    第一,一二線城市新房和二手房住宅銷售價格漲幅與上月相比相同或出現回落。三線城市新房住宅銷售價格漲幅略升,二手房價格漲幅與上月持平。

    具體來看,這個一線城市新房銷售價格環比上漲0.3%,漲幅較上月回落0.3%,其中,北京,廣州和深圳分別上漲0.6%,0.8%,和0.4%。但是上海漲幅卻出現了回落,較上月下降0.1%。二手房方面,四個一線城市銷售價格環比上漲0.1%,漲幅比上月回落0.3%,其中,北京和深圳持平,上海上漲0.1%,廣州下降0.3%。

    另外,31個二線城市新房銷售價格環比上漲0.8%,漲幅與上月持平,二手房銷售價格環比上漲0.5%,漲幅比上個月回落0.1%。35個三線城市新房銷售價格環比上漲0.8%,漲幅比上月擴大0.3%,二手房銷售價格上漲0.6%,漲幅與上個月持平。

    第二、一二三線城市新房和二手房銷售價格同比漲幅均與上月相同或回落。

    五月,一線城市新房銷售價格同比上漲4.7%,漲幅與上月相同;二手房銷售價格同比上漲0.3%,漲幅比上月回落0.5個百分點。二線城市新房和二手房銷售價格同比分別上漲12.1%和8.1%,漲幅比上月均回落0.2個百分點。三線城市新房銷售價格同比上漲11.3%,漲幅與上月相同;二手房銷售價格同比上漲8.2%,漲幅比上月回落0.2個百分點。

    通過以上對五月房價進行環比和同比方向的對比,我們也基本上可以摸清現在房價真正的走勢。

    之前盛傳的樓市小陽春已經退燒,雖然房價看上去還在上漲,但是漲幅已經全面放緩。

    政策層面,4月房地產調控60次,3月份發布房地產調控政策15次, 1月份68次,2月份21次,合計年內,2019年前5個月,房地產調控政策發布刺激高達205次。

    我們常說2018年是房地產市場調控最嚴的一年,2018年前五個月累計調控159次,嗯,2019年前五個月調控累計高達205次,比2018年同期上漲近30%。

    02

    與此同時,開發商還要面對另外一個難題,就是融資困難。

    房地產作為資金密集型行業,資金量的大小,幾乎可以決定房企的生死。在今年前四個月,在貨幣政策穩健寬松的大背景下,房企的融資環境相較于2018年中期有了很大程度的改觀,同策研究院統計數據,1~4月,40家典型房企融資總額達3211.71億元,同比多出545.63億元,增幅20.46%。

    僅從4月來看,40家典型上市房企完成融資金額753.62億元,其中債權融資額為688.09億元,占比91.30%。同時,那些資信無瑕疵的房企,發債成本也在明顯下降。整體5.7%的平均利率,比去年同期下降了7個百分點左右。

    就這樣,房企的融資環境一時間春光明媚,不過在這期間,不少房企誤判了形勢,以為房地產調控節奏會轉向寬松,所以在2019年前四個月,“地王”又頻頻出現在全國各地的土地市場。

    不過,五月中旬,網上開始盛傳,國家住建委聯合人民銀行發出了一份非公開口徑,要求暫緩對總計20家房企在公開市場融資。

    這份名單中包括:陽光城、招商、金地、旭輝、中鐵建、融信、龍光、新城控股等20家房企,這些房企都有一個共同點就是今年在土地市場拿地相當活躍。

    同時,這次名單中被“暫緩”的融資渠道還包括ABS融資。

    同策研究院的最新數據顯示,5月,納入監測的40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計367.99億元,融資總額成為2019年來最低額,同時,融資成本也在上升。

    03

    面對眼下的困境,不同的房企,選擇了不同的手段,來緩解當下資金鏈緊張的局面。

    對于大部分房企來說,最直接的回籠資金的方式,就是加大力度賣房子。某龍頭房企內部員工向筆者透露,目前他們公司正在全公司范圍內開展“全民營銷”活動,員工推薦購房成功,有千分之六的傭金,這一水平高于銷售人員的提成。

    這個想法沒錯,不過令人尷尬的是,眼下的樓市正在退燒。

    根據克而瑞數據,2019年5月,前百強房企整體銷售操盤業績規模近3.5萬億元,同比微增4.1%,但業績同比增速較3、4月有明顯回落。

    不過一些房企也想到了新的辦法。這些房企多為央企,他們選擇的辦法就是轉讓項目股權。

    根據公開信息統計,從四月至今,已經有24個項目股權在北京產權交易所掛牌,而且這些項目大多擁有國資背景,比如金茂、保利這樣的央企。

    4月4日,北京北辰房地產開發股份有限公司轉讓0.113%股權,打響了國資背景的房企轉讓股權的第一槍。

    其中,金茂是近期出讓股權項目最多的房企。

    6月3日,金茂以11億元轉讓旗下長沙鼎茂置業有限公司100%股權。

    5月27日,金茂對轉讓北京昊遠置業有限公司34%股權。

    6月12日,金茂掛牌轉讓北京茂豐置業有限公司28.56%股權,

    此外,金茂也將位于浙江瑞安飛云街道項目49%的股權轉讓。

    短時間內,如此密集的出讓項目股權,在地產圈也引起了不小的轟動。除了金茂之外,同樣有國資背景的保利、中糧、華僑城等房企也都在不同程度的轉讓項目。密集轉讓項目股權,與房企的營收下降和負債率密切相關。

    以金茂為例,今年4月29日,金茂發布2019年第一季度財務數據。報告期內,金茂實現營業收入23.89億元,同比下降70.11%,實現盈利利潤5.05億元,同比下降78.38%,實現凈利潤3.66億元,同比下降78.51%,歸屬母公司所有者凈利潤3.37億元,同比下降53.65%。截至報告期末,金茂資產總額2388億元,負債總額1903.91億元,同比增加9.85%。

    另一方面,央企的業績還要接受國資委的考核,也是壓力重重。

    經歷了三月的小陽春,五月的房價漲幅縮減,以及融資越來越困難,對于房企來說,這個夏天應該是不太好過了。

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