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        哪些人還在拼命買房?

        大胡子說房

        深圳的房價收入比是35.9,一對夫妻不吃不喝三十多年,可以勉強買一套。

        2018年深圳的可支配收入是 57543元,如果按6萬來算,兩人三十年可以賺360萬,只夠一套60平的微小戶型。

        房價這么高,為什么大家還在拼命買房?

        哪些人還在拼命買房?

        大家會覺得上圖是哪個城市?

        據我們在全國的考察,上圖幾乎可以代表中國的每一個城市。

        直到今天的2019,各個城市還在密密麻麻的“種房子”。走到哪,哪都是一片鋼筋水泥。

        房子這么多,為什么大家還在拼命買房?

        兩家三代人,撐起了價格

        我們在各個城市的考察路途中,喜歡和滴滴司機聊聊房子。

        在采訪了超過一百位滴滴司機后,我們發現全國各地買房的原因,相差無幾。

        許多地方的婚姻觀絕不允許城市無房,矢志不渝的夫妻為了愛情掏空家底。

        孩子的教育是天大的事情,沒有學區的娃兒讓父母怎甘愿意。

        中國的投資渠道屈指可數,唯有房產不負我來不負卿。

        ...

        雙方父母千辛萬苦湊足首付,夫妻二人如牛負重每月供房。這是中國千萬個家庭的真實寫照,也是中國的房價根本不談收入比的原因。

        與中國的房子匹配的是,代際儲蓄和代際收入。

        掏空了上一代,透支了這一代,投資了下一代。無數中國人愿意,或者說是十分愿意,拿一平方幾萬的高額成本,換來房子的一系列附加值。

        城市的配套設施、就業機會,婚姻的幸福美滿、家庭和諧,孩子的教育資源、生長環境,代際的投資傳承、財富保值,中國的城市化趨勢和價值觀思想牢牢把這些附加值綁在商品房之上,令無數子民趨之若鶩。

        一家又一家的購買意愿,撐起了這片高房價的市場。

        今天,房價這么高,橫盤這么久,但民眾的意愿,從未消退。

        一年兩千萬,撐起了數量

        美國,所有都會區人口占比83.7%(2010年),全國城鎮化率已在2000年時穩定在80%以上。

        日本,東京、大阪、名古屋三大都市圈人口占比69.4%(2010年),全國城鎮化率93.9%(2016年)。

        英國,倫敦都市圈人口占比39.6%(2016年),全國城鎮化率為82.8%(2016年)。

        而中國,長三角、珠三角、京津冀、成渝和長江中游五大城市群人口加起來為38.8%(2016年),全國城鎮化率為59.58%(2018年末)。

        相比于發達國家,無論是強力城市群對人口的集中程度,還是全國城鎮化進程的完成情況,中國都還有巨大的發展空間。

        按照恒大研究院對中國城鎮化率的預測,未來10年,中國還將增加2億城鎮人口,每年大約2千萬。

        那么,其實我們在城市中看到的那么多新建小區和新開樓盤,很大一部分都是給這兩億人口準備的。

        看著水泥一片空空如也,實則需求一堆蠢蠢欲動。

        這可能就是開發商為什么敢捂盤的原因之一,他們知道自己的房子,遲早會被大家往城里走的真切需求所填滿。

        或許在你的身邊,就有不少從低能級地區往高能級地區躍遷,鉚足了勁憋首付想在城市扎根的年輕人。

        那么中國一共有多少房子呢?按經濟學家馬光遠的說法,這是一個謎。

        因為住建部門并沒有一份各城市住房存量的權威數據,中國至今也沒有一次真正詳細的住房普查。

        我們姑且從竣工面積來看,根據國家統計局數據,1998-2017年竣工商品住宅合計103億平,占當前城鎮住宅存量的39%。

        那么城鎮住宅總共大約有257.5億平,按當年數據人均36.6平方米(國家統計局抽樣調查)來算,城里的房子剛好夠7億人住。

        如果按城鎮化率59.58%來看,13.9億人中的8.3億需要住房子。那就還有1.3億的城市人員,住不上城里的房子。

        從現實來看,也的確大概是這么個狀況。

        當然,這只是初步的一個估算,如果要得出可靠結論還要太多太多情況需要討論,比如許多三四線城市存量明顯超標,比如一線城市人均住房明顯達不到36.6等等。

        畢竟,中國究竟有多少房子,是個謎。

        今天,房子這么多,到處蓋蓋蓋,可人民的城市化浪潮,更加洶涌。

        說來說去,到底是哪些人還在買房

        1.進城剛需

        據《經濟參考報》數據,中國截至到去年底的套戶比是1.13,也就是每1個家庭,有1.13套房子。

        的確,這是個人人都有一套房的時代,要說誰連房子都沒得住,那肯定說不過去。

        但是,時至今日,中國還有大量的筒子樓、家屬院、單位房、安置房,棚戶房,和占比最多的自建房。若把這些都算在套戶比里,人人在城里都有套宜居的房,肯定是滿足不了的。

        那么,無論是棚戶改造進樓房,家屬院老舊換現代房,農村自建房搬至城市商品房,還是從三四線城市遷居一二線扎根落戶買房,都是不折不扣的剛需。

        盡管有房的人越來越多,但中國6成城鎮化率的切實數據告訴我們,大量在城市務工的勞動者們,在當地是沒有,并且需要一套房子的。

        他們,仍然是現在的買房主力軍,尤其,是新一線城市和二線城市。

        2.改善置換

        據中國家庭金融調查與研究中心數據,這十年來,還有一種需求在不斷提升,那就是改善。

        10年來,家庭的第二套住房比例和三套及以上住房比例,都在不斷增加。大家都在拋掉不體面的,換成體面的。

        在越來越多的人擁有房產的時候,對比和要求也就隨之產生。當大家都住在家屬院里的時候可能還沒啥感覺,但當好房子越來越多的時候,需求就來了。

        根據人口普查統計的家庭戶人均使用住房面積分布,中國城鎮住房有個很符合我們特色的現象,就是最低20%的城鎮家庭戶僅擁有約6%的住房面積,而最高20%的家庭戶擁有約40%或更多的住房。

        那6%面積的家庭交到40%面積家庭的朋友時,又何嘗不想買個大房子?

        住在老破小天天為找車位發愁的人,看到了人車分流的新產品,又何嘗不想住進去?

        二胎慢慢長大,兒童房漸漸有些擁擠,父母又怎么會不想給小孩一個寬闊的成長環境?

        不是人人都有錢置換,但至少大部分人,是有置換這個需求的。

        3.投資保值

        老百姓開始談投資,其實是近十年才有的現象。

        隨著大家的荷包慢慢充實,一些閑錢也不知道何處安放。

        證券市場、互聯網金融這些并非所有人都玩得轉,看到親戚朋友虧多賺少的時候,難免會望而卻步。

        百姓們寧愿用經驗主義,把資金放在經歷過兩輪暴漲的不動產。

        盡管現在來看,短線炒房基本是不可能了,即便是短期有漲勢,各種交易成本也會讓你入不敷出。蘇州5月冒頭被按,西安6月風起被壓,資產短期升值,如同黃粱一夢。

        但從長線來看,好地段的房子依舊是稀缺且有價值的產品。目前的市場情緒相信它至少是一種保值品,在抵御通脹和代際財富傳遞等方面,頗有效用。

        而且購買一處可以出租的房產,也不會形成市場資源的浪費。


        《資本論》中有句老話:商品的價格會在市場的調節中回歸價值。

        現在房價這么高,顯然是超出其應有價值的,遲早要回歸。

        但仔細想想,所謂價值,也是一個很虛無縹緲的東西。

        當全人類都毀滅的時候,任何事物對人來說,是不是就沒有價值了?所以價值,是基于人的想法的。

        那么,當人們改變不了有房結婚的社會習俗,當人們都看重下一代的教育,當人們都想在大城市工作,當人們愿意承擔這么高的入場成本的時候,房產就是有價值的。而房價,也是其價值的體現。

        現在喊人上車,仍然是一句良勸。

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